Wordt het echt zo hoog en massief?

Een van de wethouders vroeg ons hoe we aan ons plaatje kwamen over de hoogte en de massiviteit. Er klonk ongeloof in door al wilde hij dat natuurlijk niet zeggen. Nou hij was niet de enige, we hebben van vele de vraag gehad. Het antwoord is dat we ook een professional nodig hadden om dit voor we het zelf wilde geloven. En dan nog hoor je overal, ja, ja dat kan hij wel zeggen, maar………..

 

Dus hebben we hem gevraagd om ons te vertellen hoe hij aan dit plaatje kwam. Hieronder volgt zijn verhaal.

 

Al vorens hierop in te gaan is het goed te beseffen dat hij zich gebaseerd heeft op de volgende documenten van de gemeente (met link):

Stap 1: straatbeeld genomen van Google Streetview

Stap 2: Aanpassing maaiveld van de buitenstad

“In de huidige situatie ligt het maaiveld gemiddeld op NAP+ 7,0 m. Voor dijkversterkingen in  grond wordt in een groot deel van de gevallen uitgegaan van een levensduur van ca. 50 jaar.  In dit geval is 2070 het zichtjaar. Voor de ontwikkeling is gekozen voor een sokkelhoogte van  de bebouwing van NAP +8,15m (waterveilige hoogte, wordt nader onderzocht).” 

(Buitenstad Zaltbommel: Toelichting, Pag 32)

 

“2.6 peil, a. voor bouwwerken binnen de bestemmingen ‘Woongebied’ en ‘Gemengd’: 8,15 m  +NAP (deze hoogte wordt nog nader onderzocht)”

(Buitenstad Zaltbommel: Regels, Pag 4)  

 

Verschil tussen het huidige peil (+7,0m) en het nieuwe peil (8,15m) is +1,15m

Ingezoemd beeld van het straatbeeld.

De nieuwe hoogte van het maaiveld is geconstrueerd, gebruik makend van de kade en het  bestaande kantoorgebouw in de foto. 

Stap 3: Toegestane bouwhoogten

“De basishoogte van de bouwblokken is een gevarieerde bouwhoogte 14 meter bouwhoogte. Op een aantal plekken worden hoogteaccenten mogelijk gemaakt. Het betreft:  het bestaande kantoorgebouw (21 meter), het landhoofd (23 meter) en de hoek van de  werkhaven (27 meter).”

(Buitenstad Zaltbommel: Toelichting, Pag 26) 

 

“De grote Hal rijst weer net boven de maximale basishoogte uit”

(Buitenstad Zaltbommel:  Toelichting, Pag 26) 

Het ‘bestaande kantoorgebouw’ waar de toelichting naar verwijst, verdient enige toelichitng. Het huidige gebouw (zie foto bestaande situatie) is 2 verdiepingen hoog. De 21 meter verwijst  naar een nieuw gebouw achter het mogelijk te handhaven bestaande gebouw. “Figuur:  kaartbeeld te behouden cultuurhistorische elementen in Buitenstad” (Buitenstad Zaltbommel:  Toelichting, Pag 22) toont het bestaande gebouw als no. 12 “Onderzoek handhaven  kantoorgebouw”) met daarachter de hogere nieuwbouw.

Voor de visualisatie is een inschatting van de bouwhoogte van het huidige kantoorgebouw  gemaakt op basis van Google streetview. Het gebouw is geschat op 3,5m per verdieping,  totaal 7m.

Stap 4: Constructie toegestane bouwhoogten

De hoogte van het bestaande kantoorgebouw, geschat op 7 meter, is verdubbeld om de  basishoogte van 14 meter te visualiseren. De hoogte 3x geeft de nieuwe hoogte van het  ‘bestaande kantoorgebouw’.

Stap 5: Toegestane bouwhoogten op het nieuwe maaiveld

Deze blokken zijn vervolgens OP het nieuwe maaiveld gezet, 1,15m hoger dan het huidige  maaiveld. De overige blokken zijn perspectivisch geconstrueerd, gebruik makend van de 14  meter basis hoogte en de perspectivische lijn van kade en bestaande hal. De bestaande hal is  aangehouden als hoogte voor de nieuwbouw ter vervanging van de hal, zijnde “net boven de  maximale basishoogte”.

Stap 6: Realistisch beeld van de verdiepingen

De abstracte blokken van de toegestane bouwhoogten zijn vervolgens ingevuld met  referentiebeelden van gebouwen. Dit om het voorstellingsvermogen van de impact van de  bouwhoogten beter zichtbaar te maken. De referentiegebouwen slechts geselecteerd voor  schaal en zijn nadrukkelijk NIET geselecteerd als voorbeeld van architectuur. 

 

De toegestane bouwhoogten zijn vertaald in verdiepingen gebruik makend van gangbare verdiepingshoogten voor nieuwbouw. Voor de begane grond is 5 meter gerekend, voor  flexibiliteit en als gangbare hoogte voor commerciële functies. Voor de bovenliggende  woonverdiepingen is 3 meter gerekend.  

 

De basishoogte van 14 meter vertaalt zich in 4 verdiepingen. Het landhoofd met 23 meter  vertaalt zich in 7 verdiepingen.